最近，龙头房企们正迎来“扭亏潮”。
佳兆业预计2025年净利润不少于500亿元，而此前2024年，其亏损285亿元。碧桂园、远洋集团、旭辉控股近期也宣布扭亏为盈。
四家房企扭亏的原因均是债务重组。去年下半年，房地产行业大面积债务重组，现在，不少龙头房企财务上算是“渡过难关”。
不过，在新房销售规模持续缩水的大背景下，房地产行业现在还远未到“好起来”。
事实上，在存量时代，中国未来根本容不下那么多大型房企，很多房地产开发企业终究是要退出市场或彻底业务转型的。目前看，对绝大部分房企而言，“彻底退出”其实才是最好的选择。
“债务重组收益”暂时为房企带来“纸面富贵”
2024年，住房城乡建设部和金融监管总局联合推动建立融资支持名单，即“房地产项目白名单”。2025年，“白名单”项目融资支持持续落地。同时，经过长期博弈，房企的债权人们也意识到与其继续旷日持久的债务博弈，面临房企违约资产归零的风险，倒不如接受展期、债转股等方案。于是，2025年下半年，房企龙头们纷纷进行债务重组。
所谓债务重组，本质上就是给房企提供了更优惠的还债方案，其“优惠力度”，构成财报上的“债务重组收益”。
打个简单的比方，房企原本要还100亿元，打折到70亿元，那么财报上就会增加30亿元的利润，即“债务重组收益”。
可以看出，这个“债务重组收益”，本质上是“纸面富贵”，且具有暂时性。
剔除掉重组因素，上述四家房企事实上仍处于亏损状态。
房地产行业远未“好起来”
房企的核心指标就是新房销售。目前看新房销售远远没有好起来。
2026年1到2月新房销售面积、销售金额同比降幅均较上年全年扩大。
今年1到2月，全国商品房销售面积9293万方，同比下降13.5%，降幅较去年全年扩大降幅较2025年全年，商品房销售金额8186亿元，同比下降20.2%，降幅较去年全年扩大7.6个百分点。
销售回款是房企最重要的现金流来源，如果没有新房销售回款，房企无从维持运营、偿还债务和保障交付。此外，新房销售是行业需求复苏的关键信号，只有销售量回升才能带动市场信心恢复和房价企稳。
拉长时间看，国内新房销售规模势必长期萎缩。这意味着，未来中国根本不需要那么多大型房企。
人口总量已过峰值并开始下降，适龄购房人群（20-50岁）规模会持续缩减。联合国预计到2030年中国总人口将净减少约480万人。经测算，适龄购房人群可能减少2100万人，直接削弱了住房需求的基数。
城镇化进程从快速增长期转入稳定发展期。2025年常住人口城镇化率达到67.89%。由农村人口转移带来的刚性需求增长动力显著减弱。
与此同时，住房总量已从短缺转向总体平衡甚至过剩。我国人均住房建筑面积已超过40平方米，表明增量市场空间已基本见顶。
市场容量的天花板降低，无法支撑过去那样众多的开发商同时生存。
此外，行业集中度加速提升，资源向极少数优势企业聚集。2025年销售额超千亿的房企仅剩10家，TOP10房企销售额占TOP100企业的比例已升至49.4%。
央国企凭借资金和信用优势，在土地市场和销售端均占据主导地位。2025年1-10月，TOP10销售额占TOP100销售额比重49.4%，较2021年提升13个百分点。这种“强者恒强”的格局意味着大量房企最终只能退出市场。
绝大部分房企，与其业务转型，不如彻底退出。
过去，房地产行业高杠杆运行，企业比拼的是拿地和融资能力，现在行业正转向以服务、运营为核心的轻资产模式，这要求的是长期资产运营、精细化服务、产业资源整合能力。这两种能力体系如同两套不同的基因。
此外，所谓轻资产的代建、运营等业务，近年虽然被视作房地产行业转型的重要方向，但其实并不好干。代建赛道利润很低，且早就被少数头部房企占据，而运营业务更早已是红海，近年许多城市的商场、写字楼，流量下滑，景气下行。
因此，对于绝大多数元气早已大伤的传统房企，让它们转型，相当于要求一个短跑选手在骨折的情况下重新学习马拉松，并参与竞争已经十分激烈的比赛。难度可想而知。
从财务现实角度看，“转型”所需的持续投入与“退出”带来的即时减负，两者带来的生存概率截然不同。房地产开发业务在当下对许多企业而言已不是“现金牛”，而是“出血点”。它持续产生巨额亏损、吞噬现金流，并因资产减值而不断侵蚀净资产。
近年，有许多上市公司彻底剥离房地产业务，事实上是理性选择。如中交地产、南国置业等均以象征性的1元对价将开发业务剥离给控股股东，珠免集团转让格力房产，转型为以免税业务为核心。
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